不動産鑑定

不動産の評価方法

遺産の中に不動産がある場合、どのように評価すべきでしょうか?

調停の段階では、路線価(相続税の評価のためのもの)や不動産業者の査定を使うことが提案されることがよくあり、相続人全員がそれで納得すれば特に問題はありません。しかし、路線価はもともと相続税の計算において不動産を評価するためのものであり、正しい価値を表しているとは限りません。また、民間業者の査定は業者によりかなり幅が出ることがあり、必ずしも公正とは言えません。そこで、審判に進むと、不動産鑑定士による鑑定を用いるのが一般的です。これは、裁判所が行うので、当事者が私的に不動産鑑定士に依頼する必要はなく、また、私的に行ったとしてもそれが用いられるとは限りません。

不動産鑑定とは?

 国家資格である不動産鑑定士により行われます。不動産鑑定士は、取引事例と比較する、その不動産が生み出すであろう収益を計算する、(建物については)再調達価格を算出する、などの方法で価格を求めます。それらの作業は不動産鑑定士が専門家として行うものであり、その方法について当事者がどの方法を用いてほしい等注文を出すことはできません。

 なお、どの時点での価格を出すかということも重要です。基本は遺産分割時点ですが、寄与分や特別受益の主張がある場合にはその計算のために遺産分割時点での価格も鑑定することがあります。

 

鑑定の費用はだれが出すか?

 鑑定の費用は数十万円はかかるので(不動産が多数あればさらに高くなることもあります)、だれが負担するかということは重要です。基本的には調停や審判において鑑定を申し立てた相続人が費用を負担するのですが、相続人間で合意ができれば、遺産の中から費用を出すこともできます。

 また、遺産の中に収益物件(アパートや駐車場など)がある場合、相続発生時(被相続人が亡くなったとき)以降に支払われた果実(賃料などのこと)が溜められていれば、そこから支払うケースも多いと思います。これも、相続人間での合意が必要です。なぜなら、それらの果実は本来、遺産分割とは関係なく、法定相続分に応じて各相続人に帰属するものだからです。

不動産の価格の重要性

 遺産分割においては、不動産の価格をどのように評価するかは極めて重要です。それにより、遺産の合計額が変動するのみならず、不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を払う必要があるか、その額はいくらが妥当か、ということにも関わってくるからです。遺産分割においては、原則として、遺産分割時の評価によることとされています。また、特別受益の評価に用いられる場合もありますが、この場合は、相続発生時点が基準時になると解されています。

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